Ingatlan értékbecslés
Röviden, egyszerűen
Ha hitelből vásárolsz, a bank megnézeti egy szakemberrel, mennyit ér a lakás. Ez az összeg dönti el, mekkora hitelt kaphatsz – és sokszor nem annyi, amennyire számítasz.
Az értékbecslés egy szakember véleménye arról, mennyit ér most az ingatlan. Leggyakrabban hitelfelvételnél kerül elő, de hagyatéknál, válásnál és eladás előtt is hasznos lehet.
Mikor van rá szükség
- Lakáshitel, jelzáloghitel: a bank a hitelösszeget a hitelbiztosítéki érték arányában határozza meg, ezért kötelező az értékbecslés.
- Hagyatéki eljárás: az örökrészek arányos megosztásához.
- Házassági vagyonmegosztás: a közös vagyon rendezéséhez.
- Illetékügy: ha az adóhatóság az általa megállapított forgalmi értéket vitatja az ügyfél.
- Eladás előtt: reális árazáshoz, bár erre gyakran elegendő egy alaposabb piaci összehasonlítás is.
Milyen módszerekkel dolgozik az értékbecslő
- Piaci összehasonlító módszer: hasonló adottságú, közelmúltban értékesített ingatlanok árait korrigálja a méret, állapot, emelet, tájolás és egyéb eltérések alapján. Lakásoknál ez a leggyakoribb.
- Hozamszámításon alapuló módszer: a várható bérleti bevételből és a kockázatokból vezeti le az értéket. Üzlethelyiségeknél, bérházaknál jellemző.
- Költségalapú (nettó pótlási költség) módszer: a telek értékéhez hozzáadja az épület újraépítési költségét, csökkentve az avulással. Egyedi, nehezen összehasonlítható épületeknél használják.
A banki szakvélemény külön megjeleníti a forgalmi értéket és a menekülési (hitelbiztosítéki) értéket, ez utóbbi óvatosabb, mert azt feltételezi, hogy az ingatlant kényszerhelyzetben, rövid idő alatt kell értékesíteni.
Az eljárás menete
- Megrendelés – hitel esetén a bankon keresztül, saját célra közvetlenül az értékbecslőtől.
- Helyszíni szemle: felmérés, fotódokumentáció, a műszaki állapot rögzítése.
- Dokumentumok bekérése: tulajdoni lap, térképmásolat, alaprajz, társasháznál alapító okirat, új építésnél engedélyek.
- Elemzés és a szakvélemény elkészítése, általában néhány munkanapon belül.
- A bank befogadja vagy kiegészítést kér.
A díj az ingatlan típusától és a település méretétől függ; lakásoknál általában alacsonyabb, egyedi vagy nagy értékű ingatlanoknál magasabb. A szakvélemény érvényességi ideje korlátozott, a bankok általában néhány hónapnál nem régebbi értékelést fogadnak el.
Ha alacsonyabb az érték a vártnál
Ez a hitelfelvétel egyik leggyakoribb akadálya, mert a bank a becsült érték alapján számolja a hitelfedezeti arányt. Lehetőségek: nagyobb önerő bevonása, további ingatlan fedezetbe vonása, felülvizsgálat kérése új adatokkal (például igazolt felújítás, összehasonlító adásvételek), vagy másik pénzintézet megkeresése, amely más értékbecslővel dolgozik. Az értékbecslő szakmai függetlensége miatt az érték „megrendelésre” nem módosítható.
Melyik jogszabály szól erről?
- A hitelbiztosítéki érték meghatározásának módszertani elveiről szóló jogszabályok
- A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény
- A fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2009. évi CLXII. törvény
Gyakori kérdések
Ki fizeti az értékbecslés díját?
Mennyi ideig érvényes a szakvélemény?
Az értékbecslés megegyezik a hirdetési árral?
Kapcsolódó ügyleírások
Hol intézhető hivatalosan?
Itt csak tájékozódni tudsz, ügyet indítani nem. Online a magyarorszag.hu oldalon intézheted, miután beléptél ügyfélkapuval; személyesen bármelyik kormányablakban vagy az illetékes hivatalban. Ha szerződés is kell hozzá – például adásvételnél vagy ajándékozásnál –, ügyvéd vagy közjegyző jár el.