A földhivatali (ingatlan-nyilvántartási) eljárás menete

Miről van szó?

Az ingatlan-nyilvántartás úgynevezett bejegyzési elven működik: a tulajdonjog átruházásához a szerződés önmagában nem elég, a jog megszerzéséhez a nyilvántartásba történő bejegyzés is szükséges. A hatóság a benyújtott okiratok alapján dönt, és szigorúan formális vizsgálatot végez: azt nézi, hogy az okirat megfelel-e az alaki és tartalmi követelményeknek, nem pedig azt, hogy a felek szándéka mögött mi áll.

Ezért bukik el sok kérelem apróságokon: hiányzó tanú, elmaradt aláírás, ellentmondó adat a szerződés és a tulajdoni lap között, hiányzó bejegyzési engedély.

Az eljárás lépései

1. Okirat elkészítése. Tulajdonjog átruházásához ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által készített okirat kell. Az okiratnak tartalmaznia kell a felek azonosító adatait, az ingatlan adatait, a jogcímet és a bejegyzési engedélyt.
2. Benyújtás. A kérelmet általában az eljáró ügyvéd vagy közjegyző nyújtja be elektronikusan. Magánszemély is benyújthat kérelmet, például egy haszonélvezeti jog törléséhez, ha a jogosult megfelelő okiratot ad.
3. Széljegyzés. A beadvány iktatásakor a tulajdoni lapon széljegy jelenik meg. Ez rögzíti a ranghelyet: a később érkező beadványok csak ezt követően kerülnek elbírálásra.
4. Vizsgálat és döntés. A hatóság megvizsgálja az okiratokat, majd bejegyzi a jogot, vagy hiánypótlásra hív fel, illetve elutasítja a kérelmet.
5. Határozat. A döntésről a felek értesítést kapnak, és a tulajdoni lapon megjelenik az új bejegyzés, a széljegy pedig lekerül.

Mennyi ideig tart?

Az eljárás ügyintézési határidejét jogszabály állapítja meg; egyszerű, hiánytalan ügyekben a bejegyzés általában néhány héten belül megtörténik, de a hatóság leterheltsége és az ügy bonyolultsága ezt befolyásolja. Bizonyos ügytípusokra – például soron kívüli eljárásra – külön szabályok vonatkozhatnak.

Fontos határidő az is, hogy a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződést az elkészítésétől számított rövid határidőn belül be kell nyújtani a hatósághoz. A késedelem mulasztási bírságot vonhat maga után.

Amin a legtöbben elcsúsznak

• Hiányzó bejegyzési engedély. Adásvételnél az eladó gyakran csak a teljes vételár kifizetése után adja meg; addig a tulajdonjog átvezetése nem kérhető, legfeljebb tulajdonjog-fenntartás ténye jegyezhető fel.
• Terhek a lapon. Elidegenítési és terhelési tilalom esetén a jogosult (általában a hitelező bank) hozzájárulása nélkül a tulajdonjog nem jegyezhető be.
• Adategyeztetés. Ha a szerződésben szereplő természetbeni cím vagy terület nem egyezik a nyilvántartással, hiánypótlás következik.
• Örökösödési ügyek. Öröklésnél a bejegyzés alapja a hagyatékátadó végzés, nem az adásvételi típusú okirat.

Jogorvoslat

Az elutasító döntés ellen jogorvoslatnak van helye a határozatban megjelölt módon és határidőn belül. Mivel a ranghely az eredeti beadvány időpontjához igazodik, sokszor érdemesebb a hiányt pótolni és a jogorvoslati lehetőséget kihasználni, mint teljesen új kérelmet benyújtani – ez azonban mindig az adott ügy körülményeitől függ, és ügyvédi mérlegelést igényel.

Melyik jogszabály szól erről?

• Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény és végrehajtási rendelete
• Az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény
• A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény

Gyakori kérdések

Kapcsolódó ügyleírások

• Tulajdoni lapMit tartalmaz, hogyan kérhető le, mennyibe kerül.
• Ingatlan adásvételA szerződéskötés menete, ellenőrzési lista, buktatók.
• Jelzálogjog, terhekJelzálog, tilalom, végrehajtási jog, törlés.
• Ingatlan örökléseHagyatéki eljárás, végrendelet, osztályos egyezség.

Hol intézhető hivatalosan?

Itt csak tájékozódni tudsz, ügyet indítani nem. Online a magyarorszag.hu oldalon intézheted, miután beléptél ügyfélkapuval; személyesen bármelyik kormányablakban vagy az illetékes hivatalban. Ha szerződés is kell hozzá – például adásvételnél vagy ajándékozásnál –, ügyvéd vagy közjegyző jár el.

Vissza az ügyválasztóhoz