Társasház alapítása
Röviden, egyszerűen
Ha egy épületben több önálló lakást szeretne külön eladni vagy hitelre alkalmassá tenni, társasházat kell alapítani. A legfontosabb papír az alapító okirat.
Társasház alapításával egy épület lakásai önálló ingatlanokká válnak: külön tulajdoni lapot kapnak, külön eladhatók és hitelre is alkalmasak lesznek. A legfontosabb dokumentum ehhez az alapító okirat.
Mikor merül fel
- új építésű társasházi projekt esetén, még az építés fázisában (előzetes társasház-alapítás);
- meglévő, több lakást tartalmazó épület albetétesítésekor, például egy régi bérház vagy egy kétlakásos családi ház esetén;
- osztatlan közös tulajdon rendezésekor, ha az ingatlan alkalmas az önálló egységek kialakítására.
Az alapító okirat tartalma
Az alapító okiratot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, és tartalmaznia kell többek között:
- a külön tulajdonba kerülő lakások és helyiségek megjelölését, alapterületét, azonosítóját;
- a közös tulajdonban maradó épületrészek felsorolását (lépcsőház, tető, tartószerkezet, gépészeti alapvezetékek, udvar);
- az egyes albetétekhez tartozó közös tulajdoni eszmei hányadot – ez lesz az alapja a közös költségnek és a szavazati aránynak;
- a kizárólagos használati jogokat (parkolóhely, terasz, kertrész);
- a közös költség viselésének és a döntéshozatalnak az alapvető szabályait.
Az okirathoz csatolni kell a tervrajzokat és a hatósági (ingatlanügyi) feldolgozáshoz szükséges munkarészeket. Az albetétek kialakítását az illetékes hatóság a benyújtott dokumentáció alapján vezeti át.
Az alapítás lépései
- Előkészítés: a tulajdoni helyzet tisztázása, esetleges terhek felmérése, hitel esetén a bank hozzájárulása.
- Műszaki dokumentáció: alaprajzok, területkimutatás, szükség szerint földmérői munkarész.
- Az alapító okirat elkészítése ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével, valamennyi tulajdonos aláírásával.
- Benyújtás az ingatlanügyi hatósághoz, az albetétek megnyitása és a bejegyzés.
- A működés megkezdése: közgyűlés, közös képviselő megválasztása, SZMSZ elfogadása, bankszámlanyitás.
Négynél több albetét esetén a törvény szervezeti és működési szabályzat elfogadását és a társasházi működés formalizálását írja elő; kisebb társasházaknál egyszerűbb keretek is választhatók.
Amire érdemes figyelni
- A hányadok meghatározása később nehezen módosítható, és közvetlenül befolyásolja a költségviselést – érdemes átgondoltan, alapterület-arányosan meghatározni.
- Ha az épületen jelzálog van, a hitelező bank hozzájárulása nélkül az albetétesítés nem vezethető át.
- A kizárólagos használati jogokat pontosan, vázrajzzal kell körülírni, különben évekig tartó vita forrása lesz.
- Új építésnél a használatbavétel és a társasház-alapítás összehangolása kritikus, mert a vevők csak a bejegyzett albetétre tudnak hitelt felvenni.
Melyik jogszabály szól erről?
- A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény
- A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény
- Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény
Gyakori kérdések
Két lakásból is alapítható társasház?
Kell hozzá minden tulajdonos aláírása?
Mennyi ideig tart az alapítás?
Kapcsolódó ügyleírások
Hol intézhető hivatalosan?
Itt csak tájékozódni tudsz, ügyet indítani nem. Online a magyarorszag.hu oldalon intézheted, miután beléptél ügyfélkapuval; személyesen bármelyik kormányablakban vagy az illetékes hivatalban. Ha szerződés is kell hozzá – például adásvételnél vagy ajándékozásnál –, ügyvéd vagy közjegyző jár el.