Ingatlanhoz kapcsolódó illeték és adó
Röviden, egyszerűen
Vásárláskor illetéket kell fizetni, eladáskor pedig adó jöhet szóba – de rengeteg kedvezmény van, főleg családon belül. Nézzük meg, mikor mennyivel kell számolni.
Vásárláskor a vevő illetéket fizet, eladáskor pedig az eladónál keletkezhet adófizetési kötelezettség. A kettő külön logika szerint működik: az illetéket kivetik, az adót viszont önnek kell bevallania.
Visszterhes vagyonátruházási illeték
Ha valaki ellenérték fejében – általában adásvétellel – szerez ingatlant, visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnie. Az illeték alapja főszabály szerint az ingatlan forgalmi értéke, amelyet az adóhatóság állapít meg; ez nem feltétlenül azonos a szerződésben szereplő vételárral, bár abból indul ki. Az általános illetékmérték a lakóingatlanoknál és a legtöbb más ingatlannál a forgalmi érték százalékában meghatározott, egykulcsos tétel.
Az eljárás menete: a szerzést a földhivatal és az eljáró ügyvéd jelzi az adóhatóságnak, amely fizetési meghagyást küld. A fizetési határidőt és a számlaszámot a meghagyás tartalmazza, és kérhető részletfizetés is.
Kedvezmények és mentességek
Az illetéktörvény több esetben kedvezményt vagy teljes mentességet ad. A leggyakoribbak:
- Egyenes ági rokonok és házastárs közötti vagyonszerzés – általában illetékmentes (szülő–gyermek, nagyszülő–unoka viszonylatban, illetve házastársak között).
- Cserét pótló vétel (lakáscsere-kedvezmény) – ha valaki a lakásvásárlást megelőző vagy azt követő meghatározott időszakon belül másik lakását eladja, az illeték alapja a két lakás forgalmi értékének különbözete lehet.
- Első lakást szerző fiatalok kedvezménye – életkori és értékhatárhoz kötött kedvezmény.
- Családi otthonteremtési támogatással történő vásárlás – a támogatás igénybevételéhez kapcsolódó mentességi szabályok.
- Öröklés egyenes ágon és házastárs között – öröklési illeték alól mentesség.
Ajándékozási és öröklési illeték
Ingyenes vagyonszerzés esetén ajándékozási vagy öröklési illetékről beszélünk. Az egyenes ági rokoni kapcsolat és a házastárs között a törvény mentességet biztosít, más rokoni fokban és idegenek között viszont illetékfizetési kötelezettség keletkezik, sávos vagy egykulcsos mértékkel. Az ajándékozást akkor is be kell jelenteni, ha mentes: a mentesség nem a bejelentés elmaradását jelenti.
Az eladó adózása (szja)
Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. A jövedelem a bevétel és a költségek különbözete: a bevételből levonható a megszerzésre fordított összeg, az értéknövelő beruházások igazolt értéke, valamint az átruházással kapcsolatos költségek (például ügyvédi díj, ingatlanközvetítői jutalék).
Lakóingatlan esetén a számított jövedelem az évek múlásával csökken: a szerzés évében és az azt követő évben a teljes összeg, majd évről évre egyre kisebb hányad számít jövedelemnek, és a szerzést követő ötödik évtől kezdve lakóingatlannál az adóköteles jövedelem nullára csökken. Nem lakóingatlanoknál (telek, üdülő, garázs, üzlethelyiség) más, hosszabb időtávú szabály érvényesül.
Az adót az eladónak kell bevallania az értékesítés évéről szóló szja-bevallásában, akkor is, ha a fizetendő összeg nulla, de jövedelem keletkezett. Bizonyos esetekben – például méltányossági alapon vagy idősotthoni férőhely megszerzésekor – kedvezmény kérhető.
Mit tegyen el a fiókba?
- a korábbi adásvételi szerződést (a szerzési érték igazolására);
- a felújítás, bővítés számláit (értéknövelő beruházás);
- az ügyvédi és közvetítői díj számláit;
- az illetékfizetésről szóló határozatot és a befizetés igazolását.
Ezek hiányában a költségek nem vonhatók le, és magasabb adóalappal kell számolni.
Melyik jogszabály szól erről?
- Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény
- A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (ingatlan átruházásából származó jövedelem)
- Az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény
Gyakori kérdések
Mikor kapom meg az illeték fizetési meghagyást?
Kell adót fizetnem, ha veszteséggel adtam el a lakást?
Az örökölt lakás eladásánál mi számít szerzési értéknek?
Mentes-e az illeték alól, ha a szüleimtől veszem meg a lakást?
Kapcsolódó ügyleírások
Hol intézhető hivatalosan?
Itt csak tájékozódni tudsz, ügyet indítani nem. Online a magyarorszag.hu oldalon intézheted, miután beléptél ügyfélkapuval; személyesen bármelyik kormányablakban vagy az illetékes hivatalban. Ha szerződés is kell hozzá – például adásvételnél vagy ajándékozásnál –, ügyvéd vagy közjegyző jár el.